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多家公募做好REITs擴(kuò)募準(zhǔn)備 面臨三大難點(diǎn)
發(fā)布時(shí)間：2022-03-29 06:08:43
文章來源：信息新報(bào)
多家公募做好REITs擴(kuò)募準(zhǔn)備面臨三大難點(diǎn),reits,公募,華夏基金,擴(kuò)募,持有人
日前，證監(jiān)會(huì)發(fā)布消息稱，將進(jìn)一步深入推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，研究制定基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募規(guī)則，同時(shí)，抓緊推動(dòng)保障性租賃住房公募REITs試點(diǎn)項(xiàng)目落地。
據(jù)了解，針對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募，不少基金公司都在積極籌備，在系統(tǒng)、人員、投研、資產(chǎn)篩選等方面做好前期準(zhǔn)備工作。
華夏基金表示，公司在積極與原始權(quán)益人和監(jiān)管機(jī)構(gòu)就基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募進(jìn)行溝通，希望能為擴(kuò)募規(guī)則的制定貢獻(xiàn)一份力量。
中航基金不動(dòng)產(chǎn)投資部表示，從公募基金管理人的角度，需要加大對(duì)可擴(kuò)募資產(chǎn)的篩選力度，待擴(kuò)募規(guī)則一旦落地，隨即展開擴(kuò)募工作。
中金基金相關(guān)負(fù)責(zé)人士表示，基于中金參與多單境外REITs發(fā)行與擴(kuò)募的經(jīng)驗(yàn)積淀及對(duì)境外REITs市場(chǎng)的持續(xù)研究，將與合作伙伴在政策法規(guī)框架內(nèi)積極推動(dòng)公募REITs的擴(kuò)募嘗試。“參考海外市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，擴(kuò)募是REITs市場(chǎng)健康成長(zhǎng)的必由之路，專業(yè)的人員、符合標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目、前瞻的研究工作、公司平臺(tái)的資源支持缺一不可。”
平安基金表示，公司已經(jīng)搭建起涵蓋項(xiàng)目執(zhí)行、基礎(chǔ)資產(chǎn)投資、運(yùn)營(yíng)全流程的專業(yè)團(tuán)隊(duì)，對(duì)應(yīng)中后臺(tái)部門也做好了擴(kuò)募準(zhǔn)備。
多家公募基金管理人評(píng)估，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募可能會(huì)存在定價(jià)、原始權(quán)益人認(rèn)定、信息披露等諸多難點(diǎn)。
在華夏基金看來，參考上市公司再融資的經(jīng)驗(yàn)，基礎(chǔ)設(shè)施REITs擴(kuò)募相比首發(fā)的主要難點(diǎn)在定價(jià)方面。定價(jià)需要權(quán)衡基礎(chǔ)設(shè)施REITs原持有人的利益、新投資者的利益和原始權(quán)益人的利益，還要考慮二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格等因素，合理的定價(jià)非常重要。
華夏基金表示，擴(kuò)募可能對(duì)存量持有人權(quán)益造成一些影響：如果擴(kuò)募的對(duì)象都是原持有人，那么擴(kuò)募的定價(jià)就要考慮基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的估值。如果定價(jià)過高，原持有人的利益就會(huì)被損害；如果擴(kuò)募對(duì)象全部都是新投資者，那么定價(jià)除了要考慮項(xiàng)目的估值，還需要考慮基礎(chǔ)設(shè)施REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格。此時(shí)如果定價(jià)過低，原持有人和原始權(quán)益人的利益就會(huì)被損害。 “希望后續(xù)相關(guān)規(guī)則能充分考慮各方利益，制定相應(yīng)規(guī)則，實(shí)現(xiàn)投資者利益的保護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施REITs的良性發(fā)展。”華夏基金相關(guān)人士說。
博時(shí)招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT基金經(jīng)理王翹楚表示，建議監(jiān)管機(jī)構(gòu)明確定價(jià)方式和操作流程，實(shí)現(xiàn)REITs擴(kuò)募的可持續(xù)發(fā)展。另外，目前政策還不支持通過收購(gòu)第三方資產(chǎn)擴(kuò)募的方式，建議探索PRE-REITs基金到公募REITs較為明確的退出方式，解決直接退出的障礙，包括如何定義原始權(quán)益人，原始權(quán)益人持有不低于20%份額的戰(zhàn)配，以及原始權(quán)益人需要滿足回收資金運(yùn)用要求的相關(guān)規(guī)定。
平安基金表示，目前來看，基礎(chǔ)設(shè)施擴(kuò)募還存在不少難點(diǎn)：一是原始權(quán)益人如何界定。如擴(kuò)募資產(chǎn)是外部第三方公司的資產(chǎn)，第三方公司是否應(yīng)界定為原始權(quán)益人？如界定為原始權(quán)益人，并要求其購(gòu)買至少20%以上的擴(kuò)募部分基金份額，則同一個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施REITs將存在兩個(gè)及以上原始權(quán)益人，如何界定多個(gè)原始權(quán)益人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系；二是新的基金份額如何定價(jià)。REITs擴(kuò)募往往需要融資，資金可以來源于自有資金或債務(wù)融資，也可能來源于發(fā)行新的基金份額。若發(fā)行新份額，通常有全體配售和增發(fā)兩類，增發(fā)的定價(jià)規(guī)則也是擴(kuò)募的重點(diǎn)；三是信息披露的問題。
“以上問題需要相關(guān)政策的支持，建議盡快出臺(tái)擴(kuò)募的政策與規(guī)則。A股上市公司的相關(guān)規(guī)定已經(jīng)比較成熟，海外REITs的擴(kuò)募實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)豐富，都可以為基金設(shè)施公募REITs提供較好的借鑒。”平安基金相關(guān)人士說。
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