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“需要貸款嗎?低息的那種,年利率只有3個點。”“我們做可以‘轉貸降息’,以170萬房貸為例,轉貸后每月最多可少還四千”……近日,多位青島市民向記者反映,他們頻繁接到貸款中介或自稱銀行客服人員打來的電話,大致內容多是宣稱可以辦理低息貸款,甚至有機構表示可以通過代辦“以貸換貸”實現大額減息。很多市民雖然對此抱有懷疑,卻也真真動了心。跟著中介到銀行走走程序就能輕松省下數十萬利息?“以貸換貸”合法嗎?轉貸后會面臨怎樣的風險?記者近日對此展開了深入調查。

市民反映>>

貸款推銷信息頻擾民

“以貸換貸”誘惑大

“請收下我行為您準備的34.5萬元額度的申請機會”“您可申請56.2萬元儲備資金”……很多人的手機里經常會收到類似貸款短信,除接到短信,還有不少市民頻繁遭到貸款推銷電話轟炸,已經不勝其擾。

“每天都能接到兩三個,對方不斷切換來電號碼,讓人難以辨識。”5月13日,嶗山區王先生向記者反映,前幾日他收到一則掛名銀行發送的“備用金”授信短信,說是利息很低,由于好奇便進行了回復,很快就接到了自稱貸款經理的來電。讓王先生困擾的是,此后不管工作還是休息時間,他都被頻繁“騷擾”,無奈只能將其這些來電統統拉黑。

記者廣泛采訪后了解到,在近期的貸款推銷電話中,“以貸換貸”“轉貸降息”是主要的推銷話術。多位市民反映,他們都曾有這樣的經歷:“您要不要辦理貸款?”“您這邊是否有資金周轉的需求?”當類似問詢被拒絕,對方會拋出一記重磅誘惑:“我們可以代辦‘轉貸降息’,房貸利率5個點,通過我們代辦可以降到3個點,如果您有上百萬貸款,可以省下數十萬利息,并保證每單貸款都是由正軌銀行放款。”

這類說辭看似夸大其詞,卻讓很多人動了心。還唄、分期貸、360借、好分期、洋錢罐借款……市南區黃女士向記者展示她手機短信里各個平臺發送的貸款推銷信息,表示自己早已對此“免疫”,但唯獨對一家中介機構推銷的“轉貸降息”提起了興趣。

“如果‘以貸還貸’真的可以大額減息,我真想試一試。”黃女士說,她和父母名下有兩套房產,都是以她的名義貸款購買,大約有200萬元,貸了30年,才還了不到5年,每個月房貸壓力很大,一家人省吃儉用,有時候還拆東墻補西墻,通過一些網上平臺進行小額貸款周轉一下。“我也擔心是詐騙,經過詳細問詢,中介機構的王先生明確表示,貸款是由五大行放款,他們公司在全國多地都有實體店,青島店面就在閩江路上,還給我發來了公司地址,讓過去面談。”

中介回應>>

轉貸過程都在銀行辦理

低息貸款不止于還房貸

“轉貸降息”確有其事?動輒數十萬的巨額降息誘惑下,是否隱藏著巨大的陷阱?帶著諸多疑問,5月14日,記者用黃女士提供的電話號碼,以借貸市民的身份致電自稱金融中介的王先生。

記者詢問:“到底什么是‘轉貸降息’?貴公司是什么機構?”

“轉貸降息就是我們帶你從銀行再貸一筆款,你可以把高利息的房貸全還上,然后每個月只需要還這個低利息的貸款。我們在包括青島在內的全國多地都開有分店,是正規的金融機構。”中介王先生解釋道。

記者問:“和現行房貸利率相比,所謂‘低利息’到底有多低?”

王先生表示:“買房時,銀行客服不會告訴你可以做到3厘甚至2.8厘的利息,這些都不會明著說。即便銀行有人,也做不到。但是我們跟銀行有合作,就可以貸到低利息的貸款。”

“整個貸款過程有無風險?”記者追問。

“轉貸過程中的所有資料都在銀行簽訂,所有銀行都可以辦理,最好是五大行,這樣借款人也可以更放心。”王先生如此回復。

“如果一個月還款金額是1萬元,轉貸降息后,一個月只需要還8000元或者7000元左右,甚至更低。”幾番詢問過后,王先生給記者算了一筆賬,“200萬元貸款算下來肯定能省幾十萬,我們會聯合銀行根據客戶資質情況進行放款,這個錢不用的話,一分錢的利息都不會有。還上房貸之后,才會產生利息,而且是低利息。”

這項低息貸款是否屬于經營貸?對房屋是否有影響?除還房貸外,這筆貸款可用作其他用途嗎?面對記者的不斷追問,王先生對他們辦理的貸款是否屬于經營貸沒有給出正面答復,但表示,低息貸款和房貸都是把房子抵押給銀行,并補充道,放款后,可以全款還房貸,也可以部分用來經營或裝修等,“除股票、證券等投資行為外,只要不作違法的事,正常的資金流向皆可用。”

當記者問及貸款年限及中介服務費多少時,王先生表示,這項貸款不屬于買房貸款,隨借隨還,可以貸1年、3年、5年。

“是不是不能做類似房貸的長期貸款?”對此問題,王先生沒有直接否定,而是表示要看個人資質審核結果,“我們會向銀行放款經理提報用戶信息,放款經理給出大體額度及貸款年限。”

“手續費是放款后一次性交齊,不放款,不收費。”王先生對手續費具體額度沒有給出明確答復,只表示中介費很低,且強調沒有“砍頭息”。“假如把手續費放到利息里核算,就等同于每個月多還十塊錢吧。”王先生說。

“很多人到我們這邊做房屋抵押,個人到銀行做轉貸,肯定辦不了這么低的利息。”最后,王先生在詳細問詢了記者的每月入卡工資、公積金等數額,以及工作年限、是否有網貸、信用卡等信息后,邀記者到其實體店面談,并強調一定帶齊身份證件、放款銀行的銀行卡以及近期的征信報告等相關材料,“我們還會根據您的個人資質,推薦幾個相關方案,先息后本、等額本金、等額本息……需要您自行選擇。”

銀行說法>>

經營貸投放力度加大

中介窺視到套利空間

“對比一下利率,你就知道轉貸有多劃算”“只要條件符合就可以考慮換貸”。記者留意到,不少線上平臺也成了“以貸換貸”“轉貸降息”業務的推銷地。有中介機構還在網絡平臺上曬出了房貸與經營貸的數據對比:以貸款金額100萬元、等額本息還款方式為例,購房按揭貸款期限30年,年利率5.65%,月還款額約5772元,總支付利息約107.8萬元,總還款額度約207.8萬元；通過置換經營貸后,還款期限變為20年,年利率為3.8%,月還款約5954元,總支付利息約42.9萬元,總還款額約142.9萬元。可見,兩種借貸方式的還款差額為64.9萬元。

5月16日,記者在工商銀行南京路支行采訪獲悉,該行房屋抵押綜合消費貸款的貸款期限最長不超過10年,且不得超過抵押房產剩余的土地使用年限,貸款期限與貸款人的年齡之和不得超過60年,利率不得低于相應期限的LPR利率。2022年4月20日公布的LPR5年期以上貸款利率是4.6,工商銀行目前的房屋抵押綜合消費貸款利率不會低于4.6。

從工作人員的答復不難看出,要做到3個點以下的利率,單純房屋抵押綜合消費貸款無法實現。“經營貸款的用途僅限于合法經營,不能用于房地產項目,也不能流向證券、期貨市場。經營貸款年限一般最長不超過5年,用于擴大再生產的,最長時限可以達到10年。”工行工作人員一再強調,在確認中介身份前,不要泄露個人真實信息。

“貸款中介的話術不可輕信。”16日,建設銀行南京路支行貸款部工作人員告訴記者,“中介所說的‘轉貸降息’,其實就是將年利率相對較低的房屋抵押經營貸,與房屋抵押貸款進行的置換。”該工作人員強調,建行沒有推出相關業務。如果想要辦理,可以向銀行出具相關材料,通過審核經營資質,符合即放款。“建行普惠金融經營貸的利率在3.7～3.85之間,一般為一年期,最長三年,要有納稅、有流水、有抵押。到期還款后可繼續提交貸款申請,銀行會重新對經營資質進行審核決定是否放款。”

記者采訪了解到,經營貸已存在多年,是銀行針對中小企業主或者個體工商戶推出的融資產品。借款人多是以盤活個體企業資金為目的,通過房產抵押等擔保方式,向銀行借款。“當前,由于政策利好,利率下調,銀行經營貸投放力度加大,中介機構窺視到了其中的套利空間,開始再度活躍起來。”

建行工作人員及中介王先生都提到,辦理經營貸或者轉貸都需要對房屋進行抵押,那未還清貸款的房屋是否可進行二次抵押呢?建行工作人員表示,辦理經營貸時,如不能提前還清房款,銀行可對部分經過審核的房產進行“二押”,但各行對房產“二押”的要求相對嚴格且各不相同。以建行為例,前期在建行貸款買房是“二押”的先決條件,此外,還要看區域,城陽、膠州等區市的房產就很難做“二押”,市南區房產也要滿足2000年以后配建,且面積在80平方米以上等諸多條件,符合所有條件,銀行才會對房產進行價值評估。

律師解讀>>

業主“變身”經營者

恐涉嫌騙貸被起訴

和房屋抵押貸款相同的是,經營貸也需要通過抵押方式從銀行借款,但不同的是,經營貸還需要將資金用于生產經營,并要求申請人需要符合相應的經營資質審核條件。那么,貸款中介如何“包裝”,才讓普通貸款人符合“經營”條件的呢?

山東國曜琴島(青島)律師事務所權益合伙人王維湘律師剛剛接手了一個通過經營貸“以貸養貸”的類似案例。他告訴記者:“中介對貸款人經營資質的‘包裝’已經形成了一套常規流程:名下有正常經營公司的貸款人,貸款中介將根據公司的經營資質以及貸款人財務狀況制定經營貸置換計劃；如果貸款人名下沒有經營的公司,貸款中介會為貸款人辦理股東過戶,還要為其偽造經營流水,讓貸款人‘搖身一變’為一家公司的經營者,然后提交經營貸審核資質,實現換貸。”

如何規避經營貸置換房貸可能被銀行查出的風險?有中介曾向王律師告知,只要資金不直接流入房地產市場就可以,具體操作可以用取現、走對公賬戶解決。

“我也曾多次接到自稱中介甚至銀行客服打來的轉貸推銷電話。”王律師告訴記者,對方聲稱辦理三年期經營貸利率只有3.85,和5個點以上的房貸利率相比,這個價碼確實很誘人,但其實并不符合自住型房主。

“因為根本就省不了多少錢。”王律師又給記者算了筆賬,“3.8個點的經營貸核算,和房貸之間只有1.5個點左右的利差,貸200萬元,1年約省3萬元,3年約省9萬元。非自住型房主,也就是炒房人,買房時可能用的是8個點到10個點的高利貸,這個利差就相對較大,100萬元貸款,1年就有6萬元的差額,貸200萬元,一年差額就是12萬元,3年經營貸下來,可以省下36萬元,這個數字才算可觀。”

不僅如此,貸款人辦理轉貸降息還會面臨諸多風險。

以工行、建行的相關政策為例,通過經營貸置換房貸只是節省了部分利息負擔,房貸轉貸后還款期限會縮短,房貸最長貸款期限有30年,而其他類型的貸款,比如經營性貸款最長是10年,對于借款人而言,轉貸后利息雖然降低,但貸款期限變短,可能導致每月月供變高,借款人的還款壓力變大,個人的生活質量和抗風險能力都會隨之下降,逾期還貸的風險也會隨之增大。

其次,貸款人還需警惕其中的法律風險。工行工作人員告訴記者,辦理經營貸款,銀行會在貸款合同中約定貸款用途,并會不定期要求借款人提供相關憑證來核實資金用途。如果經營貸被發現流入樓市,銀行會要求貸款人立即歸還資金,并追究法律責任,個人征信也會受到影響。若無法及時還貸,被抵押的房產會被銀行通過司法程序處置,銀行面臨重大損失時,貸款人還可能被以涉嫌騙取貸款罪起訴。“如果是通過向銀行提交假材料辦理的貸款,屬于騙取貸款,已經構成了刑事犯罪。”王律師強調。

據了解,在實際轉貸過程中,除手續費外,個人還需向貸款中介支付其他的高額服務費。例如,房產不能進行“二押”,辦理經營貸就需先將房產貸款還清,在沒有充足的資金還款時,如中介王先生對記者所言,貸款中介會為貸款人提供過橋資金還清房款。記者查閱投訴案例發現,很多貸款人反映,這個過橋流程中含有高額利息。若個人名下沒有企業,貸款中介也會代辦企業過戶,但此時貸款人需要面臨承接企業債務的風險。

已有住房的房主不得通過轉貸進行置換,那么經營貸可否直接用于購房首付呢?王律師告訴記者,我國早就明文禁止經營貸流入房地產市場。這種行為在2021年初就被嚴查,已經無法開展。2021年3月,銀保監會、住建部、人民銀行三部門聯合發布《關于防止經營用途貸款違規流入房地產領域的通知》,明確要求銀行加強借款人資質核查,對工商注冊、企業經營、納稅情況等各類信息進行交叉驗證,不得以企業證明材料代替實質性審核。

■案例提醒

貸款“走賬”變服務費想退貸受制高額違約金

記者查閱轉貸投訴案例發現,高額服務費成為借款人的主要控訴點。有媒體報道,中介整體辦理收取的服務費大概在貸款金額的1.6%～4%,也就是說,若辦理100萬元經營貸,需要向貸款中介繳納1.6萬元～4萬元的服務費,這其中還不包括一些隱性費用。若購房者的征信、抵押物存在問題,還要再根據不同情況進行收費。如貸款未成,所交服務費就有被拒絕退還的可能。

記者在黑貓投訴網上看到,有網友就對中介王先生所在機構發起投訴。2018年年底,這位網友通過該中介機構辦理了一項貸款,按約定繳納了9800元服務費,中介承諾如果貸款未成將全款退還。結果貸款遲遲沒能辦下來,網友催辦時,客戶經理一直借故拖延。此后,這位網友來到該中介的青島分公司協商退款事宜,中介答應退款,但經過多次溝通仍沒有兌現。記者搜索發現,在投訴平臺上,類似“合同之外附加高額收費”“暴力催收”“中介不按約定退費”等諸多中介代辦貸款的問題不勝枚舉。

今年3月,市民鐘某找到一家中介機構貸款。鐘某說,當時工作人員稱他們是銀行直貸的個貸中心,并非中介機構,也不會收取服務費,“只有8‰的風險金,貸20萬元只要1600元。”

但在放款后,中介卻以申請裝修貸款,銀行需要查裝修流水為由,讓鐘某把其中6萬元轉到一家裝修公司“走賬”。事后,當鐘某討要“走賬”的錢時,中介卻堅稱這是為其提供咨詢服務而收取的服務費。之后,她曾數次找到該中介要求退款,對方均不予理睬。有媒體記者采訪發現,實際上鐘某的貸款并不需要“中介”服務,其自行即可通過銀行APP操作完成,這家中介僅僅是幫她操作了APP而已。事件經報道后,鐘某拿回了錢,而該中介則迅速關門,不久注銷了公司。

閔某去年投資失敗后急需資金周轉,正巧收到一條貸款短信,稱他有30萬元的貸款額度。在回復貸款信息后不久,一名自稱是某貸款機構的工作人員與他取得了聯系。跟隨該工作人員,閔某到一家商業銀行辦理獲得了一筆30萬元貸款。但錢還未捂熱,對方即提出因流程需要“走賬”。之后,閔某將貸款中的64800元分別轉給了一個個人賬戶及一家名為“極融平民小超市”的個體商戶。打款后,一張《居間服務協議》才放到他面前。

閔某介紹,他看到該協議上寫有64800元服務費,但當時錢已經打進對方賬戶。記者從閔某辦理貸款的銀行了解到,他的貸款并不需要第三方貸款機構,自己即能辦理。

無獨有偶,去年9月,劉某也遭遇了與閔某同樣的一幕。面對高額服務費,劉某曾試圖通過溝通讓中介退錢,但對方表示,如果要退,必須把貸款一并退回,而提前退回貸款,要承擔高額違約金,迫使劉某不得不打消了這個念頭。

在網絡平臺上,中介貸款投訴案例隨處可見,記者在中國銀保監有關網站發現,因存在個人經營貸流入房地產領域的違規事實,銀行被罰款的事件也時有發生。近日,一家國有銀行就被罰款30萬元。據半島新聞此前報道,河北銀行青島分行也曾因信貸資金違規流入房地產市場,被青島銀保監局罰款80萬元。

標簽： 工作人員 中介機構 房屋抵押