買二手房,將來中介費能省好幾萬?5月8日,住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》,就二手房中介費過高、明碼標價、操縱經紀服務收費等問題提出具體要求。
【資料圖】
5月9日,記者走訪青島多家房地產中介,目前市區二手房中介費實際收取多在1.3%～2.25%,有中介已經根據成交總價分檔定價,也有區市正在執行交易雙方承擔服務費用。
《關于規范房地產經紀服務的意見》明確要求,合理確定經紀服務收費。房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用,鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用。
同時,嚴格實行明碼標價。房地產經紀機構應當在經營門店、網站、客戶端等場所或渠道,公示服務項目、服務內容和收費標準,不得混合標價和捆綁收費。房地產經紀機構收費前應當向交易當事人出具收費清單,列明收費標準、收費金額,由當事人簽字確認。
另外,嚴禁操縱經紀服務收費。具有市場支配地位的房地產經紀機構,不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用。房地產互聯網平臺不得強制要求加入平臺的房地產經紀機構實行統一的經紀服務收費標準,不得干預房地產經紀機構自主決定收費標準。
《意見》還明確經紀服務內容。房地產經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成。基本服務是房地產經紀機構為促成房屋交易提供的一攬子必要服務,包括提供房源客源信息、帶客戶看房、簽訂房屋交易合同、協助辦理不動產登記等。延伸服務是房地產經紀機構接受交易當事人委托提供的代辦貸款等額外服務,每項服務可以單獨提供。
1
有的“分檔定價”
有的“可議可談”
青島的二手房中介費標準是多少?實際按多少收取?5月9日,記者走訪多家房地產中介了解到,目前房地產中介品牌各自執行費率標準。部分中介表示:“在明碼標價的費率標準基礎上,還可以再談。”
“300萬元以下的房產,服務費率最低2.25%；300萬元以上的房產,服務費率2.1%。”在市南區一家鏈家房地產中介,工作人員稱以300萬元為界,對服務費率執行分檔定價政策。
“中介費,對外宣傳是3%,實際執行只有2%。”紹興路一家科威房地產中介的工作人員稱,中介機構提供簽約、交易過戶、物業交割等服務,其實跟房價關聯不大,因此沒有對服務費率進行分檔。當記者追問中介費可否再議,該工作人員表示“要向領導申請”。
記者又來到紹興路附近一家小型中介。“統一為2%,費率可議可談,最低有過1.3%。”工作人員褚女士強調,“政策落地到執行都需要時間,考慮買房想等新政策,不如直接跟中介談中介費。”
記者調查發現,房產中介機構在實際收取費用過程中,相關監管部門當前并未明確具體中介費率,中介機構僅需在服務過程中對收費標準進行明碼標價即可。
對比國內其他城市,青島的二手房中介服務費率是否合理?記者搜索發現,目前,北京市二手房中介費上限為2.7%；南京中小型中介傭金基本在1%～1.2%,絕大多數由買家承擔；杭州中介二手房交易費實行分檔累進制,100萬元以下部分買賣雙方各1.5%,100萬元以上部分買賣雙方各1%。
2
市場“約定俗成”
賣家易轉嫁費用
意見提出,引導由交易雙方共同承擔經紀服務費用,目前青島的實際情況如何?記者調查發現,青島大部分地區都是由買方支付中介費。“除非有業主非常著急賣房子。”鏈家房地產中介工作人員告訴記者,有的業主急于用錢,有買家看好房源并對房屋總價無異議,唯獨對“雙邊付費”抱有訴求,“我會跟業主商量,說明客戶訴求。一般著急出售的房源,業主不會因為承擔部分中介費而放棄成交。”
該工作人員表示,中介費的交付經常是雙方協商的過程,同時他強調:“絕大多數業主還是選擇隨行就市,中介費該誰出誰出。”
“此前很多年,房地產屬于賣方市場,買賣雙方都習慣了這樣的規則,市場也已經形成了這種所謂‘約定俗成’的情況。如果你讓賣家支付中介費,他就容易提價,因此沒有規定指定房屋售價,而且房主的報價實際上就是凈得價。”科威房地產中介工作人員表示,“只要給房主增加了費用,房主往往會將其轉嫁給購房者。”
“我們也在鼓勵雙方共同承擔。”中介工作人員褚女士認為,隨著二手房行情的變化,房地產市場正由之前的“賣方市場”變為“買方市場”,由買方全額支付中介費的邏輯,正在慢慢發生改變。“目前,雙方共同承擔中介費的情況正在變多。”褚女士提醒,買房時不要只注重是否雙方共擔。“有的房產看上去中介費便宜、稅費也便宜,對比才發現總價比周邊正常房價多了五萬多元,買二手房還是要對比成交總額。”
3
黃島“雙邊收費”
大小中介都如此
最近一段時間,馮女士經過海量挑選之后,看中市南區四川路附近一套100多平方米精裝三居室。當她準備簽約時,另一家中介打來電話,推薦黃島一套面積約200平方米的花園洋房,稱中介費買賣雙方共擔。
“只有黃島,賣家付一半,買家付一半。”記者走訪中,幾家中介明確表示,目前黃島已經執行“雙邊付費”。“稅費也是,個人所得稅誰產生的就由誰來負責。”中介工作人員褚女士告訴記者,多數區市的中介費是房產中介向購房者單邊收費行為,黃島是個例外。
“鏈家在黃島實行的中介費大約是2%,確實是買賣雙方‘一人一半’。”鏈家黃島某店業務經理徐先生表示,目前各項傭金標準都基本透明化,大型連鎖中介的傭金比例稍高一些,有的是按房產價格區間來收取。“這些年來,我們店面一直按照中介費‘一人一半’來執行,其他一些大小中介也是這么執行的。”徐先生告訴記者,“至于為什么會按照‘一人一半’,據我了解,多年之前有關部門給我們發過文件,后來就默認了這個買賣規則。”
中介費“一人一半”,對于買家是不是更劃算?徐先生表示,“省不省錢還真不好說,主要還是看賣家的態度,房價合適怎么都好說。如果賣家覺得不合適,很可能會在房價上加上這筆費用。”
談及中介服務范疇,徐先生表示,大多數業務都包含在中介公司提供的服務內,因此沒有細分為“基本”和“延伸”,算是一攬子“打包”服務。
■延伸
規范房產中介不僅是合理收費
加強經紀從業主體管理,合理確定經紀服務收費,嚴格實行明碼標價,加強個人信息保護……《關于規范房地產經紀服務的意見》從十方面明確監管措施,加強房地產經紀行業管理,保護交易當事人合法權益。
十項措施中,最受關注的就是有關中介費如何收的問題。房產交易中介服務過程中存在的不同程度不透明、亂收費、費用畸高等現象,已經被詬病已久,甚至成為民生痛點。《意見》中明確要求,房地產經紀機構要合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用；鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價；不得濫用市場支配地位以不公平高價收取經紀服務費用等。這些劃出的“條條框框”,無疑將給房產交易中介費戴上“緊箍咒”。
合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用,將更有助于促進二手房流通,助推去庫存化,減少老百姓的購房租房成本。目前,我國經紀服務收費是由房地產經紀機構自行定價的,各地中介費費率并不一致,同一座城市的不同中介公司收費也不完全相同。對于普通市民來說,降低中介費,就是實實在在地降低買房賣房和租房的成本。
當然,房產中介亂象僅僅是收費問題嗎?并不全是。規范房產中介,不能僅僅在費用上“降”,更要在服務上“升”。只管收錢不談服務,甚至花了錢還買了一肚子氣,在以往的房產經紀服務中,并不鮮見,這些房產中介亂象,亟待整治。
比如,由于從業門檻較低,經紀從業人員素質參差不齊。在一些城市存在不少黑中介,以低價房、虛假房源為誘餌,專門給租客或者買家挖坑。也有中介故意隱瞞房屋的抵押狀況,結果導致買家買到手后房子卻隨時有被查封的風險。在買賣二手房過程中,個人信息的保護以及電話營銷的騷擾問題,也讓人們不勝其煩。更為嚴重的是,少數房產中介會利用手中的便利資源參與炒房,故意營造緊張氣氛,讓真正的購房人爭先搶房,形成房源短缺的假象,甚至造成部分地區房價上漲。
對于這些亂象的整治,不應是籠統的,而應該將經紀服務全流程分成清晰的鏈條,對每一個環節,都應該明確服務的具體內容、服務標準。同時,堅持問題導向,突出保護交易當事人合法權益。《意見》正是通過全面推行經紀從業人員實名登記、不得發送商業性短信息或撥打商業性電話等條款,有針對性地對相關行為進行了規范和處置。說到底,兩部門的出手不僅對消費者權益保護而言是積極有力舉措,對行業進一步有序發展同樣意義重大。
希望在具體執行的過程中,十項措施能真正長出“牙齒”,維護好老百姓的合法權益,讓買房賣房租房的煩心事少一些,幸福感強一些。 據《浙江日報》
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